Charges locatives : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?

La loi encadre la répartition des charges locatives mais il n’est pas toujours évident de savoir ce qui est à la charge du propriétaire ou du locataire.

Qu'est-ce que les charges locatives ? 

En plus du loyer, le locataire s’acquitte de charges qui rassemblent les taxes locatives, les dépenses d'entretien courantes, les consommations d’eau et les petites réparations des parties communes. Ces frais sont avancés par le propriétaire mais remboursés par le locataire, qui règle chaque mois ou chaque trimestre une provision sur charges, dont le montant est basé sur les dépenses cumulées l’année précédente, c’est-à-dire sur les chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou sur le budget prévisionnel, si le logement est en copropriété. Le montant des charges doit être mentionné dans le contrat de bail de location.

Une fois par an, le propriétaire fournit au locataire un décompte de ces charges pour opérer une régularisation, en fonction des dépenses réelles. Pour les copropriétés, les propriétaires reçoivent de leur syndic les justificatifs nécessaires à l’élaboration du décompte de charges. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il peut lui demander un complément. Si la révision n’est pas effectuée et que le locataire ne la réclame pas, le propriétaire peut demander le remboursement des charges des 3 dernières années maximum, depuis la loi Alur de 2014.

Quelles sont les charges du locataire ?

Les charges locatives, ou provisions sur charges, sont payées chaque mois ou chaque trimestre par le locataire. Il doit notamment prendre en charge ce qui concerne :

• L’entretien et les réparations de son logement et des extérieurs quand il en dispose d’un usage exclusif.
• Les sols, les murs, les cloisons et les ouvrants (poignées de portes, vitres…).

Dans un immeuble, les charges servent à couvrir les charges de copropriété préalablement payées par le propriétaire. Le locataire peut prendre en charge jusqu’à 75 % du salaire du concierge, s’il entretient les parties communes et jette les encombrants, mais seulement 40 % s’il ne fait que l’une de ces deux tâches. C’est aussi au locataire de s’acquitter de la taxe d’habitation, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage, de la redevance assainissement, et de souscrire à une assurance contre les risques locatifs. En cas d’employé d’immeuble, son salaire est pris en charge à 100 % par le locataire. Certaines dépenses relatives à l'ascenseur et au monte-charge peuvent également être répercutées sur le locataire, notamment l'électricité, l'entretien de l'appareil et les menues réparations.

Certains frais liés à l'eau et au chauffage collectif doivent aussi être payés par le locataire (eau froide et chaude, fourniture d'énergie, réparation des fuites sur joints, etc.). En cas d’installation individuelle, les dépenses à la charge du locataire sont le chauffage et la production d'eau chaude ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives. Dans les parties communes, le locataire prend notamment en charge l'électricité, la réparation des appareils d'entretien de propreté, les frais de personnel d'entretien et les aires de stationnement.

Les charges payées par le propriétaire

Toutes les charges locatives ne sont pas « récupérables » sur le locataire par le propriétaire. Certaines charges de copropriété restent intégralement à sa charge. Le propriétaire doit prendre en charge les travaux liés à la conception ou aux défauts de construction ainsi qu’à la vétusté des équipements du logement. Il doit notamment payer pour le gros entretien et les grosses réparations, comme le remplacement des fenêtres ou de la chaudière. Il doit aussi payer pour les travaux d’amélioration de l’immeuble, comme le remplacement de la toiture, la création d'espaces verts ou les dépenses de ravalement. Il est obligé de réaliser les travaux légaux comme le raccordement à l’égout ou les mises aux normes.

Le propriétaire prend aussi en charge l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, digicode...), les peintures des escaliers, la réparation des actes de vandalisme et le renouvellement de l’installation d'eau et de chauffage dans les appartements et les parties communes. Le propriétaire du bien doit également payer les frais de gestion de la copropriété et les honoraires des syndics, la taxe foncière et les achats de poubelles, ainsi que la partie du salaire du gardien qui n'est pas à la charge du locataire.

Charges locatives courantes, charges exceptionnelles...

Dans une copropriété, on distingue 2 grands types de charges :

1. Les charges courantes.
2. Les charges particulières, auxquelles on peut ajouter les charges exceptionnelles, votées ponctuellement en Assemblée Générale.

Les charges courantes correspondent aux dépenses indispensables qui doivent être engagées chaque année pour faire fonctionner la copropriété et conserver l'immeuble en bon état : frais liés à l'administration de l'immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…), entretien de l'immeuble (nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, etc.), conservation de l'immeuble (ravalement des façades…).

Les charges particulières correspondent aux frais de fonctionnement des équipements communs de l’immeuble et aux services qui y sont liés (chauffage collectif, frais de maintenance de l’ascenseur, interphones, fourniture d’eau chaude et froide…). Enfin, les charges exceptionnelles concernent les dépenses liées aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et de ses parties communes, comme un ravalement de la façade, la réfection de la toiture, ou encore la transformation d'un élément d'équipement commun.

Les points clés à retenir sur les charges locatives

• Le locataire doit payer l’entretien, les réparations et les charges locatives.
• Le propriétaire se charge des réparations liées à l’immeuble et des gros travaux.
• Les litiges sont généralement liés à des sujets flous dans la législation. Par exemple, c’est au locataire de payer s’il abîme un équipement. Mais il est parfois difficile de faire la distinction entre un bien abîmé par le locataire ou par la vétusté.

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